医院開業コラム記事

開業するなら戸建て?テナント?(前編) ~どちらを選ぶ?戸建て開業 VS テナント開業~

戸建てにするか、テナントで入居するか・・・開業するにあたって避けて通れない選択ですね。
アンケート(※1)によると開業医が物件を決定するにあたって、最も重視するのは「収支予測」。物件にかかる経費と、その物件で見込める収益のバランスを見極めるのがポイントです。
今回は「戸建て開業」と「テナント開業」について比較検討していきます。

※出典:医師専用コミュニティサイト「MedPeer」調べ※1

自由度が高い分コストもかかる「戸建て開業」

戸建ての場合、最大の魅力はなんといっても自由度の高さです。
希望の広さを確保して一から建設するので、たとえば「隔離診察室を設けたい」「キッズスペースがほしい」「待合スペースを広くしたい」など、思い通りの間取りや配置で設計してもらうことができます。
駐車場が確保しやすいことも大きなメリットですし、住宅地など地域住民の生活に密着したエリアを選定すれば、かかりつけ医になるにも適しています。
前述のアンケートによると「自宅からの距離」を重視するとの回答も多く見られました。利便性の点から自宅と職場の距離を近くしたいという医師にとって、戸建てなら自宅併設にすることができるのもテナントにはないメリットといえるでしょう。

一方で、土地・建物を購入するためテナントに比べてイニシャルコストが割高になるのは否めません。また、光熱費など通常の維持費の他に、屋根や外壁の修繕、設備のメンテナンスも必要になるので、その費用も考慮に入れておかなければなりません。
固定資産税については土地・建物に対して課税されるため、これもテナントに比べて高くなります。希望通りの診療スタイルを実現するためには、設計・建築業者との綿密な打ち合わせが欠かせません。そのため、年単位などある程度長い準備期間が必要になることもあります。

好立地が多いが競合も気になる「テナント開業」

一概には言えませんが、収支バランスを考えたときにイニシャルコストはできるだけ節約しておきたいもの。その点、テナント開業の場合、戸建てよりもコストを低く抑えることができるのが最大のメリットです。
また、毎月支払う賃料には施設メンテナンスなどをカバーする管理費が含まれていることが多く、ランニングコストが平準化されるので、収支の見通しが立てやすいのもポイント。ただし、賃貸でも内装等に対しては固定資産税がかかるので、その点は注意が必要です。
テナントビルの多くは駅前など人通りの多い場所にあるため、そもそも立地条件の良い物件から選べるというメリットも。駅直結、駅近のビルなどはアクセスがよく人目に触れやすいため、集患に有利なだけでなくスタッフも確保しやすい傾向があります。
また、同じビルに入居している他テナントによる宣伝・集患効果も期待できます。
その反面、十分な駐車場が確保できない、近隣に競合クリニックが林立する、といったデメリットも考えられます。
さらに、ビル全体の評価・評判が各テナントに直接影響するので、これについてはメリットにもデメリットにもなる可能性があるということを覚えておきましょう。

このほか、たとえば新しいビルや医療モール、ドラッグストア併設テナントならあらかじめバリアフリー設計になっていることが多い、一から建設するよりも準備期間が短くて済む、同一ビルに薬局や他科クリニックなどが入居していれば連携が図りやすい、などもテナントならではのメリットとして挙げられるでしょう。
一方で、テナントによってはスペースに限りがあるため、設計についてはあまり自由度が高いとはいえません。
具体的には「待合スペースを広くしたら、スタッフの休憩室が狭くなってしまった」「必要なだけの個室が確保できない」「配管や配線のために大掛かりな工事が必要で、予想以上の出費になってしまった」というケースもあり得るということです。

それぞれのメリット・デメリットを整理してみよう

このように、戸建てにもテナントにも、それぞれ良い点と好ましくない点があるので、開業するときにどのポイントを重視するかで、自ずと選択肢も変わってきます。
「広さか立地条件か」「利便性かコストか」など、考え方はそれぞれですから、先に開業した医師の事例やコンサルタントの話などを参考に、よく検討してください。

最後にそれぞれのメリットとデメリットを比較しやすいように整理しておきます。

比較表(簡略版) 

※1
■調査概要
調査期間:2021年6月17日(木)~2021年6月23日(水)
有効回答:562人(回答者はすべて、医師専用コミュニティサイトMedPeerに会員登録をする医師)
調査方法:インターネット調査

→後編はこちら

文/清水真保

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